ПРОДАЖ НЕРУХОМОГО МАЙНА ФІЗОСОБОЮ: ТОНКОЩІ ОПОДАТКУВАННЯ

ЩОРІЧНО ОФОРМЛЯЄТЬСЯ ВЕЛИЧЕЗНА КІЛЬКІСТЬ УГОД З КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА ФІЗИЧНИМИ ОСОБАМИ. ПЕРЕОФОРМЛЕННЯ НЕРУХОМОСТІ ПРИЗВОДИТЬ ДО ВИНИКНЕННЯ ОБОВ’ЯЗКІВ У ПРОДАВЦІВ В ЧАСТИНІ ДЕКЛАРУВАННЯ ТАКИХ ДОХОДІВ, А ТАКОЖ СПЛАТИ ВІДПОВІДНОГО ПОДАТКУ ДО БЮДЖЕТУ. ДАНА СТАТТЯ ДОПОМОЖЕ ВАМ ЗРОБИТИ ЦЕ ПРАВИЛЬНО І БЕЗ ЗАЙВИХ ЗУСИЛЬ.

ПОДАТОК НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ

Доходи, отримані від продажу об’єктів нерухо­мості, оподатковуються відповідно до ст. 172 Подат­кового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2У55-Х/І (далі – ПКУ).

Згідно з п. 172.1 ст. 172 ПКУ, не обкладаються податком на дохо­ди фізичної особи (як резидента так і нерезидента) доходи від продажу нерухомого майна при одночас­ному виконанні трьох умов, а саме:

–           здійснення продажу житлового будинку, кварти­ри або їх частини, кімнати, садового (дачного) будин­ку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові спору­ди та будівлі, розташовані на зазначеній земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не переви­щує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ (далі – ЗКУ) залежно від її призна­чення;

– здійснення продажу одного з перелічених об’єктів вперше в звітному календарному році;

– знаходження реалізованої нерухомості у власності більше ніж три роки. Зауважимо, умо­ва щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюєть­ся на майно, отримане таким платником у спад­щину.

У разі якщо всіх вищезгаданих умов дотримано, фізичній особі – продавцю не доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб (далі – ПДФО) і подавати Декларацію про майновий стан та доходи.

Якщо ж хоча б одна з умов не виконана, а та­кож у разі другого і наступного продажів, фізичній особі необхідно буде сплатити ПДФО і тут став­ки податку для резидентів і нерезидентів відріз­няються.

 

Дохід від продажу нерухомості ви­значається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартос­ті такого об’єкта, розрахованої органом, уповно­важеним здійснювати таку оцінку відповідно де закону.

У разі коли продавець нерухомості є резиден­том (громадянин України або особа, яка має місце проживання в Україні згідно з підп. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 ПКУ), доходи, отримані від продажу об’єктів не­рухомості, обкладатимуться ПДФО за ставкою 5%. Його платять громадяни України, які продають не­рухомість більше одного разу протягом звітного податкового року, а також ті, хто продає нерухомість що знаходиться у праві власності менше трьох років.

Податок у такому ж розмірі сплачується і при продажу об’єкта незавершеного будівництва (п. 172.і ст. 172, п. 167.2т. 167 ПКУ).

Крім того, податком у такому ж розмірі обкладаються об’єкти, не зазначені у п. 172.1 ст. 172 ПКУ до яких належать, зокрема, об’єкти комерційної нерухомості та землі сільськогосподарського при­значення, на продаж яких поки накладено мора­торій.

Якщо продавець нерухомості є нерези­дентом, то ставка податку на доходи, отрима­ні від продажу об’єктів нерухомості, складатиме 15% від вартості об’єкта в разі продажу або об­міну протягом поточного звітного податкового року більше одного об’єкта нерухомості або во­лодіння таким менше трьох років. До суми дохо­ду, що перевищує 10-кратний розмір мінімальної зарплати (у 2013 році 1 1470 грн) застосовується ставка 17%.

Зауважимо, дохід від операцій з продажу не частіше одного разу на рік об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці першому п. 172.1 ст. 172 ПКУ (у тому числі квартири), які перебивають у власності нерезидента менше ніж три роки та отримані таким платником у подарунок, також оподатковується по­датком на доходи за ставками 15 (17)%.

Узагальнимо вищезазначену інформацію у та­блиці.

Ставки податку при продажі нерухомості

 

Ставка	Застосування податку на продаж нерухомості
0%	Продаж нерухомості не частіше одного разу за звітний податковий рік, згідно з п. 172. 1 ст. 172 ПКУ, за умови володіння більше трьох років:

–  житловим будинком (утому числі господарсько-побутовими спорудами та будівлями, розміщеними на такій ділянці);

–   квартирою або її частиною;

–   кімнатою;

–   садовим будинком (дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, розміще­них на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком, що продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається);

–  ділянкою, що не перевищує норму безкоштовної передачі (ст. 121 ЗКУ)

5%

Продаж нерухомості, зазначеної в п. 172.1 ст. 172 ПКУ, яка знаходиться у власності платника податків менш трьох років. Продаж протягом звітного року більш як одного з об’єктів нерухомості, визначених уп. 172.1 ст. 172 ПКУ. Продаж об’єкта нерухомості, не визначеного в п. 172.1 ст. 172 ПКУ Продаж (обмін) об’єкта незавершеного будівництва.Дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомості, не визначеною у п. 172.1 ст. 172 ПКУ при обміні об’єкта нерухомості на інший або інші

15(17)%

– Продаж або обмін протягом звітного податкового року більш як одно­го з об’єктів нерухомості, визначених і не визначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або володіння такими менше трьох років, які здійснює фізична особа – нере­зидент.

–  Продаж не частіше одного разу на рік об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці першому п. 172.1 ст. 172 ПКУ, які перебувають у власності нерезидента менше ніж три роки та отримані таким платником у подарунок

 

 

Відповідно до ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-ІУ (далі – ЦКУ) до нерухомості належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, перемі­щення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.

Нагадаємо, що під об’єктами житлової неру­хомості, згідно з підп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 ПКУ, розуміються будівлі, віднесені відповідно до законо­давства до житлового фонду, дачні та садові будин­ки. Об’єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:

– житловий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Жит­лові будинки поділяються на житлові будинки са­дибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;

– житловий будинок садибного типу – житловий, розташований на окремій земельній ділян­ці, який складається із житлових та допоміжних (не житлових) приміщень;

–  прибудова до житлового будинку – частина бу­динку, розташована поза контуром його капіталь­них зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;

–  квартира – ізольоване помешкання в житлово­му будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;

– котедж – одно-, півтораповерховий буди­нок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділян­кою;

– кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах – ізольовані помешкання в кварти­рі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронай­мачів;

– садовий будинок – будинок для літньо­го (сезонного) використання, який в питан­нях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відпо­відає нормативам, установленим для житлових бу­динків;

– дачний будинок – житловий будинок для вико­ристання протягом року з метою позаміського від­починку.

Щодо неоподаткування ПДФО доходу, отрима­ного платником податку не частіше одного разу про­тягом звітного податкового року від продажу землі в межах норм безоплатної передачі відзначимо, що в ст. 121 ЗКУ ці норми залежать від призначення землі.

1.  Для ведення фермерського господарства -норми безоплатної передачі дорівнюють розміру земельної частки (паю), визначеної для членів сіль­ськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де зна­ходиться фермерське господарство. Якщо на тери­торії сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, роз­мір земельної частки (паю) визначається як серед­ній по цих підприємствах. У разі відсутності сільсько­господарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району.
2.  Для ведення особистого селянського гос­подарства – не більше 2,0 гектара.
3.  Для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара.
4.  Для будівництва та обслуговування житло­вого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в міс­тах – не більше 0,10 гектара.
5.  Для індивідуального дачного будів­ництва – не більше 0,10 гектара.
6.  Для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.

Проілюструємо вищезазначене на конкретних прикладах.

Приклад 1

Нерезидент в 2013 році планує продати квар­тиру в Україні, яка була ним куплена і знахо­диться у власності з березня 2012 року. Вар­тість квартири визначена в сумі 170 000,00 гривень.

Розрахуємо суму податку. Оскільки нерухомість знаходиться у власності менше 3-х років і не була отримана в результаті вступу в спадщину, а сума доходу перевищує 10-кратний розмір мінімаль­ної зарплати, то податок будемо розраховувати за ставками 15% і 17%. Розмір мінімальної зарплати, встановлений на 1 січня 2013, складає 1147,00 грн, відповідно 10-кратний розмір – це 11 470,00 грн 10 х 1147,00. Отже, сума податку дорівнює: 11 470,00 х 15% + (170 000,00- 11 470,00) х 17% = 27 523,60 (грн).

Приклад 2

Фізична особа у жовтні 2013 року планує про­дати квартиру в Україні, яка була отримана у спа­док і знаходиться у власності з листопада 2012 року.

Незалежно від того, чи є фізична особа рези­дентом або нерезидентом, вона має право продати таке нерухоме майно без сплати податку, за умови, що це буде перший продаж у поточному році.

На вимогу положень абз. «а» п. 172.5 ст. 172 ПКУ, фізична особа, яка продає іншій фізичній особі неру­хомість, має самостійно визначити та сплатити суму ПДФО через банківські установи до моменту нотаріального засвідчення договору купівлі – продажу, міни.

Якщо об’єкт нерухомості, що знаходиться у власності, відчужується за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно, то ПДФО визначається і сплачується фізичною осо­бою також самостійно.

Функцію податкового агента при операціях: з продажу (обміну) об’єкта нерухомості між фі­зичними особами виконує нотаріус. Нотаріус, згідно зі своїми обов’язками, повинен щоквар­тально надавати до територіальних органів Мініс­терства доходів та зборів України за місцем зна­ходження державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такі договори шляхом подачі податкового роз­рахунку за формою № 1ДФ, із зазначенням вартос­ті нерухомості суми ПДФО, сплаченої сторонок угоди.

У випадку коли об’єкт нерухомості у фізично особи придбаває юридична особа або фізособа – підприємець, то у цьому разі податковим аген­том щодо доходів фізособи – продавця виступає така особа, вона повинна нарахувати, утримати та сплатити до бюджету ПДФО з доходу, отриманого від такого продажу. Інформація про суму нарахова­ного фізичній особі доходу від продажу нерухомого майна, а також про суму утриманого з нього податку (якщо такий дохід підлягає оподаткуванню відповід­но до п. 172.2 ст. 172 ПКУ), відображається подат­ковим агентом у податковому розрахунку з формою № 1 ДФ з ознакою доходу «104».

Нагадаємо, що сплачується ПДФО податковим агентом до бюджету:

– за місцезнаходженням юридичної особі (підп. 168.4.4 п. 168.4 ст. 168 ПКУ);

– за місцем реєстрації фізичної осо­би – підприємця як суб’єкта підприємницької діяльності (абз. «а» підп. 168.4.5 п. 168.4 ст  ПКУ).

 

ДЕРЖМИТО, ЗБІР НА ДЕРЖАВНЕ ПЕНСІЙНЕ СТРАХУВАННЯ

Збір на державне пенсійне страхування сплачу­ється у розмірі 1% з вартості нерухомого майна, за­значеного в договорі.

Зауважимо, у випадках придбання нерухо­мого майна за договорами міни, дарування або довічного утримання, збір на обов’язкове пен­сійне страхування не сплачується (п. 10 ст. 4 Закону України «Про збір на обов’язкове дер­жавне пенсійне страхування» від 26.06.1997 р. № 400/97-ВР).

Державне мито у розмірі 1% від суми договору сплачується державному нотаріусу.

Звертаємо увагу, окремі групи населення взагалі звільняються від сплати державного мита. Зокре­ма, відповідно до ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 р. № 7-93 від сплати державного мита звільняються наступні категорії громадян:

–            громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;

–            громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які по­стійно проживають до відселення або самостійного переселення, або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) та га­рантованого добровільного відселення, за умови, що вони станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали у зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а у зоні гаранто­ваного добровільного відселення – не менше трьох років;

–            громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали у цій зоні не менше чотирьох років;

–            інваліди Великої Вітчизняної війни та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали без вісті та прирівняні до них у встановленому порядку особи:

– інваліди І і II груп.

У разі якщо угоду реєструє приватний нотаріус, оплачується ставка, розмір якої встановлюється за домовленістю сторін та яка не може бути менша від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріаль­ні дії.

 

ДО ВІДОМА

У Міністерстві доходів та зборів пропонують спростити порядок визначення доходу від про­дажу нерухомого майна. З цією метою Міністер­ством розроблений Проект Закону «Про внесен­ня змін до ст. 172 Податкового кодексу України щодо вдосконалення порядку визначення доходу від відчуження об’єктів нерухомого майна», за­реєстрований 05.07.2013 р. № 2539. У цьому за­конопроекті пропонується встановити однакову базу при продажу об’єкта нерухомості для всіх по­датків і зборів. Розраховуватиметься вона з вар­тості, зазначеної в договорі купівлі-продажу, однак не нижче оціночної вартості нерухомості. Тобто, як пояснюють фахівці Міндоходів, при сплаті відпо­відних податків і зборів може використовуватися оціночна вартість нерухомого майна, визначена будь-яким суб’єктом оціночної діяльності, звичай­но якщо він відповідає вимогам, прописаним в За­коні України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-ІІІ. Діючі ставки податків і збо­рів, що сплачуються при операціях купівлі-продажу, порядок і терміни їх сплати законопроектом не змінюються.

Як повідомлялося, нотаріальна дія за участю фізичних осіб, предметом якої є об’єкт нерухомо­го та рухомого майна, здійснюється за наявності оціночної вартості такого майна з метою оподат­кування. Такі зміни в порядок вчинення нотарі­альних дій внесено наказом Міністерства юстиції України «Про затвердження Змін до Порядку вчи­нення нотаріальних дій нотаріусами України» від 15.05.2013 р. № 888/5.