Кризисная недвижимость: стоит ли покупать?

И как, купив недвижимость в кризис, извлечь максимальную выгоду.

Цены на вторичном рынке Киева падают , причем, со скоростью примерно 1% в неделю. Учитывая, что до этого рынок почти 5 лет находился в состоянии рецессии, это не так уж и мало. К тому же, темпы снижения цен растут. При этом вторичный рынок практически стоит — большинство продавцов не спешат существенно снижать цены в долларах, а покупатели ждут прогнозируемого обвала цен. На первичном рынке наблюдается совсем иная картина: цены в гривне растут, но при этом квартиры в новостройках продолжают пользоваться спросом.

Стоит ли вкладывать в недвижимость в таких условиях и какую недвижимость имеет смысл покупать?

Первичный рынок все еще дешевле

Еще 2-3 месяца назад, когда падение курса гривны только началось, цены на первичном рынке были на уровне конца 2013 года — гораздо ниже, чем на вторичном. В то время, как на вторичном рынке ценообразование производилось исключительно в долларах, на первичном большинство застройщиков не только устанавливали цены в гривнах, но и держали их на уровне конца 2013 года, насколько это было возможно. Однако и первичный рынок по-прежнему крепко привязан к курсу доллара — с ростом курса как минимум на 30% выросла стоимость стройматериалов и подрядческих работ. В результате большинство застройщиков вынуждены были поднять цены на 10-15%, а некоторые — и на все 40%. Но даже при этом цены на первичном рынке все еще существенно ниже, чем на вторичном. К тому же, те, кто успел оплатить 100% стоимости квартир в строящихся домах, в большинстве случаев смогли-таки зафиксировать цену квадратного метра на том уровне, который был до роста цен.

Имеет ли смысл покупать недвижимость на первичном рынке сегодня, когда цены уже выросли?

Имеет. Если у вас есть возможность оплатить 100% стоимости. Во-первых, цены на первичном рынке по-прежнему значительно ниже, чем на вторичном, но имеют тенденцию к росту. Во-вторых, при 100% оплате стоимости большинство застройщиков все еще фиксируют цену в гривне на момент оплаты. Следовательно, возможность купить квартиру в новостройке по более низкой цене есть. К тому же, стремясь привлечь покупателей, многие застройщики предлагают акции и скидки

Но при этом нужно очень внимательно выбирать застройщика: далеко не все, кто начал строительство в 2013 или даже начале 2014 года достроят свои объекты. Но это касается главным образом мелких строительных компаний, строящих исключительно за средства инвесторов — большинство же лидеров рынка ценят свою репутацию, а потому с большой вероятностью закончат строительство начатых объектов. И все же, Domik.ua настоятельно рекомендует не только тщательно проверять репутацию застройщика, но и вкладывать сбережения в объекты, близкие к сдаче в эксплуатацию.

Банковский конфискат

Практика продажи квартир, владельцы которых не в состоянии выплатить ипотеку, оформленную до кризиса, не получала в Украине такого распространения, как, например, в Испании, где конфискованное банком жилье иногда продается и за 20% первоначальной стоимости. И все же, после того, как курс доллара вырос до 12 гривен, те, кто брал кредиты еще до 2008 года, все чаще продают квартиры, чтобы рассчитаться с банком. Иногда продают сами владельцы, иногда — банк. В обоих случаях, стоимость нередко бывает ниже рыночной. Правда, если квартиру продает банк без согласия с заемщиком, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы с выселением и выпиской из квартиры бывшего владельца, особенно, если в ней прописаны несовершеннолетние.

Если же текущий владелец не возражает против продажи банком квартиры, у покупателя есть возможность купить квартиру гораздо ниже среднерыночной стоимости.

Срочная продажа

Еще одну возможность приобрести недвижимость выгодно, даже учитывая перспективу грядущего снижения цен, предоставляют продавцы, готовые уступить 15-20%, а то и 30% стоимости, чтобы продать свой объект быстрее. На сегодняшний день, большинство тех редких сделок, за счет которых существует рынок, как раз на таких условиях и заключаются. Здесь может быть несколько вариантов. Продажа в долларах, но с фиксацией курса на приемлемом для обеих сторон сделки уровне или продажа в гривне по коммерческому курсу банка на день сделки, но уже с существенной скидкой.

Нередки в последнее время стали и случаи продажи дорогой загородной недвижимости по почти бросовым ценам. Так, риелторы рассказывают о вставленных на продажу особняках в считающихся элитными поселках в пригороде Киева, по цене равной стоимости трехкомнатной квартиры в панельном доме в одном из спальных районов. Однако имеет ли смысл покупать такую недвижимость — вопрос спорный. Расходы на содержание частного дома, особенно большой площади, и раньше были значительны, а с ростом цен на газ и электричество, могут стать и вовсе неподъемными.

В Украине вступают в силу новые правила оценки недвижимости для налогообложения

Со стремительным ростом курса доллара и введением Нацбанком ограничения на снятие валютных вкладов, украинцы в очередной раз разочаровались в банковских депозитах. Высокие ставки по гривневым депозитам не покрывают снижение курса и инфляцию. А депозиты в валюте, как оказалось, далеко не всегда можно, в случае необходимости, обналичить — что хорошо для государственных финансов, но не всегда хорошо для вкладчиков. Вот и получается, что в отдельных случаях недвижимость — едва ли не лучший способ сохранения сбережений. Особенно, если это действительно ликвидная недвижимость, продаваемая с хорошей скидкой.

Иными словами, если размер уступки со стороны продавца превышает прогнозируемый уровень падения цен, то есть, продавец готов уступить 20-25% от среднерыночной на сегодняшний день цены, это может стать вполне выгодной покупкой. Особенно если речь идет о доме, построенном не более 20-30 лет назад, в хорошем районе с развитой инфраструктурой, в непосредственной близости к метро и транспортным развязкам.

Что же касается первичной недвижимости, то пока рост цен на нее ниже роста курса доллара, новостройки остаются вполне выгодным вложением средств.