КАК ПРАВИЛЬНО ПОДАРИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ
В соответствии с новым порядком регистрации прав собственности, действующим на территории Украины с начала текущего года, вся информация об объекте недвижимости теперь вносится в Госреестр.
Государство разрешило доступ к Реестру вещных прав на недвижимость и к Реестру юридических и физических лиц, поэтому информация о собственнике квартиры доступна.
Кто и кому может дарить недвижимое имущество?
С вопросом «кто?» – всё просто. Любой гражданин имеет право подарить объект недвижимости , законно принадлежащий ему. Законность собственности должна быть подтверждена правоустанавливающими документами.
А теперь ответим на вопрос «кому?». Разумеется, главной юридической особенностью дарственной является безвозмездность. И, соответственно, подобные договоры заключаются в основном между «своими»: супругами, родственниками или очень близкими друзьями. Именно в таких, наиболее частых случаях, безвозмездность сделки не скрывает в себе «двойного дна» – речь действительно идет о подарке, который не приносит дарителю никакой материальной выгоды.
А вообще, закон позволяет дарить недвижимость практически кому угодно: физическим и юридическим лицам и даже государству Украина или АР Крым. Существует лишь одно ограничение: родитель, опекун или усыновитель по закону не имеет права дарить имущество своих детей и/или подопечных.
Что же касается налогов при дарении недвижимости, то, если недвижимость дарится родственнику первой степени родства (дети, родители, супруги) – налог на доходы физлиц платить не надо. Если же получателем подарка не является такой родственник, то нужно будет заплатить налог в размере 5% от общей стоимости недвижимого имущества.
Особенности оформления договора дарения
Итак, по договору дарения две стороны – даритель и одаряемый, – заключают между собой сделку, в результате которой даритель безвозмездно передает (сразу же или в будущем) одаряемому свое имущество. Если в договоре прописаны какие-либо имущественные или неимущественные действия одаряемого в пользу дарителя, то такой документ уже не может являться договором дарения.
Договор дарения может считаться заключенным только с момента передачи имущества (в отличие от заключаемого в момент госрегистрации договора купли-продажи). Официальное принятие дара – это вручение одаряемому документов, которые удостоверяют его право собственности на недвижимость. Кроме того, одаряемому могут быть вручены прочие документы или ключи от объекта, в качестве символа предмета договора.
Расторжение договора и срок исковой давности
Договор дарения можно расторгнуть, если одаряемый совершит умышленное преступление против дарителя. Преступление может быть совершено как против жизни, или здоровья дарителя, так и против его собственности. Сюда же относятся преступления против близких родственников дарителя – родителей, детей, супруга. Например, если «благодарный» одаряемый умышленно убивает дарителя, то наследники имеют право требовать расторгнуть договор дарения.
Еще одна важная особенность договора дарения – срок исковой давности. По договору дарения этот срок устанавливается продолжительностью в 1 год (в отличие от общей исковой давности – трехгодичной). В течение этого года любое лицо (не только даритель и одаряемый) может обратиться в суд в случае, если его интересы нарушены заключением договора дарения.
Основные этапы оформления дарственной
Как уже упоминалось в начале статьи, на сегодняшний день доступ к Госреестру имеют нотариусы и госрегистраторы. Таким образом, нотариус имеет и право проверки объекта до оформления сделки, и право обновления информации в реестре после ее завершения. В новом едином реестре содержатся данные о правах собственности, владельцах, ипотеке, залогах и арестах, собранные из нескольких реестров, существовавших ранее.
При дарении недвижимого имущества сделка оформляется в четыре следующих этапа:
1. Проверка нотариусом паспортов граждан, желающих оформить договор дарения, и всех документов на объект недвижимости, передаваемый в дар. Нотариус должен выяснить, можно ли приступать к оформлению сделки. В процессе выяснения он может сделать запрос в БТИ, при необходимости уточнения каких-либо моментов.
2. Сведения о собственнике объекта недвижимости (дарителе) вносятся в госреестр. Для этого даритель должен написать заявление, где будет указана вся необходимая информация о нем и об объекте, а также оплатить услугу внесения этих сведений. Нотариус заполняет решение о госрегистрации и карточку о приеме заявления. После того, как будут проверены наличие ареста, запрета отчуждения и ипотеки над объектом, нотариус приступает к оформлению дарственной.
3–4. На третьем этапе заключается договор дарения. А на четвертом, заключительном, информация о новом владельце вносится в госреестр, а самому этому владельцу выдается извлечение, которое подтверждает его право собственности на недвижимость. Оба эти этапа происходят в течение одного дня. Стороны изучают проект договора, пока нотариус вносит в реестр информацию о дарителе.
Как подарить часть квартиры?
Порядок дарения части квартиры зависит от формы собственности. Если жилплощадь находится в общей долевой собственности (каждый собственник владеет определенной частью), то можно подарить свою часть не испрашивая согласия остальных собственников.
Но, если, общая собственность является совместной, то нужно будет получить согласие всех остальных совладельцев жилплощади. Если жилплощадь является общей собственностью супругов, то один из них имеет право подарить свою часть только при наличии письменного согласия мужа или жены. Такие согласия тоже оформляются у нотариуса.
Как подарить квартиру с прописанными в ней людьми?
Если в квартире, которую дарят, временно зарегистрированы третьи лица, это не может помешать оформлению договора дарения – просто в договоре будет фигурировать пункт, указывающий на то, что на момент подписания договора в данной квартире прописаны люди. По обоюдному согласию обеих сторон, можно отметить в договоре, что одаряемый совершит какие-либо действия имущественного характера в пользу прописанных людей, или же воздержится от этих действий.
Под действиями имущественного характера здесь подразумевается передача денег, выплата денежной ренты, право пользования даром или его частью, передача какого-либо имущества в собственность и др.
Чего опасаться при заключении договора дарения?
Основная часть проблем, возникающих при сделках дарения, происходит из-за стремления граждан уйти от налогов. То есть, когда договор дарения является прикрытием для сделки купли-продажи. В этом случае существует множество рисков, в результате которых «одариваемый» может остаться и без денег, и без недвижимости – поэтому лучше не пускаться в такие сомнительные аферы.
